商贸物流中心可研报告.docx

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商贸物流中心可研报告

商贸物流中心规划可研报告

（圣尔泽）

二O一O年三月

第1章商贸物流中心总论

§1.1项目背景

2009年，在《国务院关于推进00市统筹城乡改革和发展的若干意见》中提出把00建设成为长江上游地区综合交通枢纽和国际贸易大通道，成为内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，成为西部现代物流基地。

00作为00市“一小时经济圈”中规划的大型城市，距00主城区60余公里，是00陆路的交通枢纽和长江上游的重要港口，是00特大城市经济社会资源向三峡库区辐射的重要中转站，是促进00市商贸流通产业发展，构成和完善00市现代物流体系的重要节点。

00位于00直辖市东郊，幅员面积1423平方公里，人口88万，辖16个镇，2个街道办事处，有良好的交通、物流设施。

公路、铁路、水路、航空便捷，多种交通方式可以实现无缝衔接；可辐射范围广，对四川、贵州、华东的主要城市有着极大的产业辐射作用，其地域覆盖约为2.5亿余人；有良好的配套服务，完善的政务环境和金融体系保障。

区内现有渝长、长涪、长梁三条高速公路，有5座互通式立交桥。

渝怀铁路在境内设有客、货及编组站。

长江黄金水道绕城而过，21个3000吨级船舶常年可通江达海。

00城距00国际机场仅40分钟车程。

00资源丰富，已探明极具开发价值的矿产资源达20多种，境内天然气储量达3700亿立方米以上，全区变电容量达270万KW，天然气输出量80亿立方米/年，煤炭输出量400万吨/年。

境内有1江、2湖、3河、12溪，建有水电站30座。

00拥有0000化工园区、晏家工业园区两大工业园区。

00化工园区是00市政府批准设立的省级工业园区，位于00市东郊00境内，规划面积31.3平方公里。

园区主要发展：

天然气化工、氯碱化工、石油化工三大产业，天然气甲醇、天然气醋酸、天然气乙炔、氯碱、精细化工、新材料六大产品链。

预计至2010年实现销售收入300亿人民币，2015年实现销售收入1500亿人民币，2020年实现销售收入3000亿人民币。

届时园区将建设成为长江上游最大的综合性化工基地、中国新能源产品基地和国家级循环经济示范园区。

00市晏家工业园区位于00市00，离00市主城50公里，是00市人民政府批准设立的市级特色工业园区，于2003年3月启动建设，2008年在全市47个特色工业园区中综合排名第四名，连续5年成为00市“五个示范工业园区”之一。

园区控制规划面积38.98平方公里，其中综合加工区规划面积7.58平方公里，江南钢城规划面积14.8平方公里，机电材料园规划面积16.6平方公里。

分区布置冶金及金属压延、机械制造、新材料、电子信息等产业。

截止2008年底，入驻企业108户，合同投资401.69亿元，开发面积近20平方公里；建成投产企业85户，解决就业8600人，实现年产值118亿元，利税7.51亿元。

预计到2012年，晏家工业园区将建成以精品钢材深加工、新型材料、机械制造、电子信息产业为主导产业，年销售收入超1000亿元，规划科学、布局合理、配套完善、服务优良、环境优美的00市一流示范工业园区。

§1.2项目概况

00商贸物流中心是00商贸和物流产业新的集中发展区。

它的建立能够显著改善区内商贸物流产业发展环境、优化产业结构、延长产业链、降低GDP能耗，提升00商贸物流发展水平，进而有助于完善00市现代商贸物流体系。

00内相关部门已经成立管委会机构，并已经制定进度安排，大力支持商贸物流中心的建设。

为了使商贸物流中心的建设能遵循科学、有效、可行的原则，专门研究编制商贸物流中心可行性研究报告。

可行性报告将以科学发展观为指导思想，遵循平衡发展的原则，在深入调研的基础上，结合园区实际情况，完成编制。

本项目将通过行业资料搜集和分析，摸清国内商贸物流中心的总体情况，通过对00两大园区、00市及周边地区化工、金属制品的商贸、物流服务业进行调研，主要包括国内及00市对于发展商贸物流中心的相关政策、00化工园至00市以及周边地区商贸物流服务产业的现状（以化工和金属制品为方向），国内化工和金属制品的商贸物流发展现状，园区内企业商贸物流服务需求，园区内物流企业发展规划。

在分析调研内容的基础上，以商贸物流中心的建设需求、发展优势、运营模式、管理模式和建设规模等为重心，按照可研报告提纲的要求，完成《00市00商贸物流中心可行性研究报告》。

§1.3编制依据

§1.4商贸物流中心总体构想

商贸物流中心将以“四位一体”为发展理念，即：

“以产业聚集为基础、以商贸交易为主体、以物流配送为依托、以信息平台为手段”，构建商贸物流中心。

通过加强商贸流通业的规范化、科学化管理，优化商贸流通业布局，有效配置资源，增强商贸流通综合竞争力，提高商贸流通企业的经济效益。

到2015年，中心将打造成为具备四大功能板块、六大功能区域，使中心实现营业收入达到300亿元，尽快形成西南地区重要的化工产品和冶金制品商贸物流中心。

构建商贸物流中心，应遵循管理统一、信息和软件系统统一、设施和作业分散的三项基本原则，从硬件和软件两方面建设。

在硬件上，根据总体目标和功能定位，结合区内企业的实际情况，商贸物流交易和物流作业依照产品和设施分处在不同区域，中心包括三大功能中心和六大功能区。

其中三大功能中心是化工产品商贸中心、金属材料专业市场和工业品配送中心、化工物流园区；六大功能区是化工交易市场、信息服务中心、化工产品运输配送区、化工产品仓储区、工业品配送区和钢材专业交易市场。

在软件上，中心将将构建商贸物流信息平台，整合区域内商贸物流信息相关资源，为区内企业提供信息服务。

商贸物流信息平台包括“一网一库三系统”，一网指区域商贸物流宽带网；一库；指物流综合数据仓库；三系统：

指公共信息服务系统、商品交易系统、物流服务系统。

在管理上遵循管理统一原则和精简原则，由管委会和开发公司共同建立管理机构，有4个部门：

招商服务部、物流部、信息部和市场部。

物流园区的管理和其他组织管理一样，包括决策层、管理层、执行层三个层次，设置。

根据管理层级和各部门功能的要求，园区管委会在前期的人力需求为20人左右。

§1.5项目建设的重要意义

§1.5.1建设和发展商贸物流中心，可以完善00市商贸物流体系

现代商业的发展伴随着经济现代化的过程，对经济和社会的发展产生重要的推动作用。

00地区经济发展要腾飞，就必须促进商贸物流业的发展，完善商贸产业，发展现代物流，建立完善商贸物流体系。

国家发改委已把“三基地四港区”物流枢纽作为00对接国家物流业调整和振兴规划的主枢纽平台。

三基地包括铁路物流、航空物流、公路物流基地。

四港区包括寸滩港区、果园港区、东港港区、黄谦港区。

除了布局“三基地四港区”之外，00市还规划建设了万州、00、合川等8个区域性物流基地；工业原材料、产成品及生活消费品若干个物流配送中心。

§1.5.2建设和发展商贸物流中心，可以降低园区产品物流成本、从而优化园区内商贸物流环境和辐射西南地区的能力

商贸物流业是一个国家或地区经济发展的引擎。

通过建设和发展商贸物流中心，可以为园区企业提供专业化、一体化的产品交易服务、配送服务、仓储服务和信息服务等，能够有效的提高交易效率，降低物流成本，并促进配套服务功能的完善，为园区化工和工业企业创造良好的商贸物流环境，有极大的经济效益和社会效益。

根据规划，通过建设和发展商贸物流中心，有利于融入主城经济圈，加速优势产品辐射西南乃至全国；有利于建成布局合理、结构优化、功能完善、竞争有序的商贸流通体系，使00建设成为00最具活力和竞争力的商贸中心和物流基地之一，并承担00市物流中心和西南化工物流中心功能，最终推进00市商贸物流和西南地区化工物流的发展。

§1.5.3建设和发展商贸物流中心，可以延长产业链，从而降低GDP能耗指标，促进园区向绿色园区发展

00主要依靠化工产业和钢铁产业，这二类产业都属于高能耗产业，与国家要求降低GDP能耗，发展绿色经济相悖。

为此，00在发展化工产业和钢铁产业时，要努力探索和实施绿色产业，延长产业链。

通过建设和发展商贸物流中心，可以延长产业链，促进园区商贸和物流产业发展，优化产业结构，降低化工产品和钢铁的比重，从而降低GDP能耗指标，使园区向绿色园区转型。

第2章政策环境分析

§2.1国家商贸物流政策分析

近几年，我国商贸物流业发展速度日益加快，地位稳步提升，对外开放程度逐步加大，现代化程度显著提高，但同时也存在着成本高、资源配置不合理、专业化程度低等问题。

国务院及各部委对商贸物流产业的发展非常重视，并提出相应支持政策。

§2.1.1支持商贸流通和物流业发展的政策

2004年6月，商务部发布《流通业改革发展纲要》，为贯彻党的十六届三中全会精神，进一步深化流通体制改革，完善市场体系，促进流通业结构调整和流通现代化，该纲要提出了流通业改革的指导思想和目标及主要任务。

2008年初，商务部发布《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》，确定了近几年流通领域开展现代物流工作的指导思想和构建商贸物流体系的工作重点和目标，提出了开展流通领域现代物流示范工程的思路，并制定了一系列支持物流发展的政策措施。

§2.1.2国务院制定物流业调整和振兴规划

2005年6月，国务院颁布的《关于促进流通业发展的若干意见》，从提高流通企业竞争能力、加强流通基础设施建设、建立调控和应急机制、积极培育统一大市场、完善政策法规等几个方面，提出了21条支持流通业发展的政策措施。

2009年2月25日，国务院审议并通过了《物流业调整和振兴规划》，明确指出必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展。

《规划》明确由商务部会同有关部门制定商贸物流专项规划。

专项规划将以国家规划为依据，在深入调研的基础上，以应对金融危机、解决流通领域物流业面临的问题为重点，根据目前我国商贸物流的发展现状、发展特点和发展趋势，提出未来3年我国商贸物流业的发展重点和初步设想，着重解决当前商贸物流业发展中存在的区域不平衡、企业不平衡、产业间不衔接等方面问题，实现节约资源、提高流通效率和降低流通成本的目标。

§2.200市商贸物流政策与规划分析

近年来，00市高度重视并积极推动商贸物流产业的发展。

在“十一五”期间，00市坚持“政府引导，企业主体，市场驱动，资源整合，扩大开放，环境营造”的产业发展思路，提出到2010年，00将建设成为全国物流网络中的主要枢纽和结点之一，现代物流业逐步成为经济社会发展的新兴产业和新的经济增长点，初步建成长江上游现代物流中心；到2020年，现代物流业成为00市国民经济的支柱产业之一，建成长江上游现代物流中心的宏伟计划。

§2.2.100促进商贸物流发展的主要政策

1．《00市人民政府关于加快现代物流业发展的意见》（渝府发〔2005〕70号），该政策规定对经政府物流主管部门认定的重点物流项目，其用地按照工业园区用地政策执行。

物流项目用地坚持科学论证和跟踪监督用地行为相结合，既反对盲目圈地，又必须预留未来发展空间。

优先保障经认定的市级以上重点物流项目土地供应，并以协议方式转让，坚持节约、集约物流用地，禁止转变物流用地用途。

土地出让金按照工业用地标准执行，经审定可延期支付或分期交纳。

2．《00市重点现代物流企业和重点现代物流项目认定办法》，该认定办法是70号的细化和补充。

所认定的现代物流企业是指在00市工商部门登记注册，以物流为主营业务，按照客户对运输、储存、装卸、包装、流通加工、配送等的基本需求，用现代信息及管理技术等先进手段对物流环节进行组织和管理，实现流程优化，提供规模化、专业化、一体化的物流服务，实行独立核算、独立承担民事责任的经济组织。

办法所称物流项目指符合00市现代物流业发展专项规划，提供运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送和信息管理等基本功能的基础设施建设项目或物流管理服务项目；具有一定现代化特征和产业带动作用的综合及专业物流基地、物流中心。

凡经本办法认定产生的重点现代物流企业和重点现代物流项目可享受市政府制定的相关扶持政策。

3．《00市促进现代物流业发展政策的实施意见》，也是为进一步落实《00市人民政府关于加快现代物流业发展的意见》（渝府发〔2005〕70号），培育现代物流企业，推进重点物流项目建设，促进我市现代物流业发展，特制定本实施意见。

该意见在土地政策、税收政策、规费政策等方面进行详细规定。

4、国家发改委将“三基地四港区”物流枢纽作为00对接国家物流业调整和振兴规划的主枢纽平台，这对完善00市的商贸物流体系起着重要的促进作用。

三基地包括铁路物流、航空物流、公路物流基地。

四港区包括寸滩港区、果园港区、东港港区、黄谦港区。

在布局“三基地四港区”的基础之上，00市府发[2009]108号文明确建设万州、涪陵、00、江津、永川五大市级物流枢纽，化工物流、汽车物流、高新物流、金属材料物流、农产品物流五大专业物流园区。

该文件中将00定位于以公共仓储、中转配送、展示交易于一体的化工商贸物流中心、金属材料物流中心和大宗物资综合物流中心。

§2.2.200“十一五”期间物流发展的具体目标：

——实现物流业增加值较快增长。

到2010年，力争实现物流业增加值460亿元，占GDP比重9.2%，年均增长16%。

——优化物流结点布局。

到2010年，以主城为核心，区域性中心城市为重点，建设三大枢纽性物流园区、八大区域性物流基地、若干综合和专业物流中心，初步形成层次分明、结构合理的布局体系。

——构建物流基础平台。

建成高效快捷、合理衔接的物流网络平台；初步建成资源共享、开放安全的物流信息平台。

——培育现代物流企业。

到2010年，改造和提升15—20家物流企业，重点培育3—5家面向西部、辐射全国，收入上10亿元的第三方物流企业，引进5—10家国内外知名物流企业。

§2.300市现有商贸物流优惠政策分析汇总

在00市在现有商贸物流优惠政策中，物流业的优惠政策较集中，有实际可操作性。

而商贸行业的优惠政策则比较分散，以不同行业主管部门各自制定和发布为主。

商贸行业主管部门—00市商业委员会近年出台的行业优惠政策主要围绕中间消费品和终端消费品，如：

“农改超、商圈建设专项支持、商业网点政策、家电下乡”等，暂没有专门针对工业及原材料产品商贸中心的专项政策。

现有的商贸物流优惠政策汇总如下：

§2.3.1土地政策

1.在符合土地利用总体规划、城市建设总体规划、物流发展专项规划、土地利用年度计划的前提下，对重点现代物流项目用地优先予以保障。

2.重点现代物流项目建设用地，涉及农村集体土地的，应依法按实际用途办理农用地转用和土地征收手续，耕地开垦费和征地管理费按用地项目所在区县（自治县）规定标准的下限收取。

3.重点现代物流项目非经营性用地（即不含项目配套的商业、旅游、住房、加油站等经营性用地），按工业用途和工业出让最低价标准实行招拍挂有偿使用。

4.入驻00市“十一五”现代物流业发展专项规划的物流基地的重点现代物流项目非经营性出让用地缴纳的土地出让金和新增建设用地有偿使用费实行“收支两条线”，先征后返。

缴纳的土地出让金和新增建设用地有偿使用费地方分成部分（存量分成），由市财政扣除政策规定的相关规费后，返还物流基地所在地区县（自治县）政府，按规定用于土地开发整理和物流基地基础设施建设等。

列入00市“十一五”现代物流业发展专项规划或新增的重点现代物流项目，未进入规划的物流基地的，经市政府现代物流联席会议批准，可参照执行上述政策，享受土地出让金和新增建设用地有偿使用费返还优惠。

5.重点现代物流企业以土地为条件引进资金和设备建设物流配送中心，企业原土地使用权属划拨用地的，可按工业用地补交土地出让金后，办理出让手续。

6.重点现代物流企业对影响周边居民生活的设施进行易地搬迁，原企业使用的土地，由国土部门按照城市规划确定的用途依法收回后重新供应。

相关企业经市政府批准纳入环保搬迁范围，原企业用地出让所得土地出让金可返还用于搬迁安置。

7.经出让的物流发展用地，必须依法按出让合同约定的开工日期执行。

严禁擅自改变土地用途用作房地产开发等其他经营性项目；对经市政府现代物流联席会议审批后，根据城市建设总体规划改变用途的土地，由国土部门依法收回后，按新的用途重新招拍挂出让，并依法办理相关手续。

§2.3.2税收政策

1.凡在我市设立的物流企业，符合西部大开发国家鼓励类产业目录，经批准可享受西部大开发税收优惠政策，在2010年前按15%的税率征收企业所得税；少数民族地区的物流企业，经批准可减按7.5%的税率征收企业所得税。

2.新办的独立核算的物流企业，自开业之日起，经批准可享受国家支持新办第三产业企业的企业所得税优惠政策。

3.在国家确定的“老、少、边、穷”地区新办的物流企业，经批准可减征或免征企业所得税三年。

4.物流企业在我市范围内设立的跨区域分支机构（包括场所、网点），凡在总部领导下统一经营、统一核算，不设银行结算账户、不编制财务报表和账簿，并与总部微机联网、实行统一规范管理的企业，经税务机关审核认定后，其企业所得税可由总部统一缴纳。

5.物流企业实施技术改造项目所购置的国产设备，按相关政策规定，经审查批准，享受国产设备投资抵免企业所得税的优惠政策。

6.物流企业在保税园区、保税物流中心、出口加工区投资用于自营物流设施建设和技术改造购置的进口设备，按相关政策规定，经审查批准，可享受免征关税和进口环节增值税的优惠政策。

7.对经认定的重点现代物流企业，经市级税务部门审查批准，参照国家物流税收改革试点政策，执行相应的营业税计征管理办法和货物运输发票抵扣增值税的规定。

8.经市高新技术产业化工作领导小组认定的物流电子商务、信息平台、软件开发和关键装备制造等高新技术产业化项目所需新建或购置生产经营场所，自建成或购置之日起，经批准五年内免征房产税。

§2.3.3规费政策

1.对列入“十一五”现代物流业发展专项规划的大型物流项目和新增的市级重点现代物流项目，免征城市建设配套费。

2.新建、改建、扩建重点现代物流项目，确因地质、地形等条件限制，不能配套建设防空地下室的，减半征收人防易地建设费。

3.国际标准集装箱运输车享受高速公路收费优惠政策。

4.凡在00登记注册的核载吨位在20吨以上的单车、国际标准集装箱运输车享受运管费缴纳优惠政策。

牵引汽车列车的半挂牵引车按其整备质量的50%核定运管费计征吨位。

核载吨位超过20吨的国际标准集装箱运输车（整车形式）、承载国际标准集装箱的半挂车、其他载货汽车按20吨计征运管费，其超出部分免于计征。

5.重点现代物流企业在缴纳公路运输管理费时，按企业营业车辆总吨位大小，可分别按75%—89%的比例包缴。

重点现代物流企业新增的车辆，按企业当年享受的包缴比例缴纳公路运输管理费。

§2.3.4其他

1.市现代物流联席会议办公室统筹全市物流工作，统一协调重大问题，组织实施《00市重点现代物流企业和重点现代物流项目认定办法》，把好准入关，提高政策扶持的质量和效益。

2.各级各部门要简化办事程序，加快政策落实，加强政策实施的监督和检查，及时纠正企业违规骗取优惠政策的行为并收回政策优惠。

3.实施大通关，推行跨关区属地申报、口岸放行监管模式，减少货物中转，加快通关流程。

§2.400商贸物流优惠政策

为了吸引更多的商贸物流企业落户00，加快商贸物流产业发展，建设区域商贸物流中心，00已制定了相应的优惠政策。

并已于2009年7月1日起实行。

1.享受优惠政策的对象

（1）生产资料商贸企业

1）在00市00商贸物流中心新登记注册并在中心从事生产资料购销业务、年纳税额不低于50万元（含50万元）或年销售额不低于1000万元（含1000万元）的商贸企业。

 2）属于00原有的生产资料商贸企业，且年纳税额不低于50万元（含50万元）或年销售额不低于1000万元（含1000万元），以企业进入00市00商贸物流中心登记注册的上一年度纳税额为基数，新增部分享受本优惠政策。

（2）生活资料商贸企业

1）在00新登记注册并在00从事生活资料批发销售的规模以上，即年销售额不低于2000万元（含2000万元）的商贸批发企业。

2）属于00原有的生活资料商贸批发企业，且年销售额不低于2000万元（含2000万元）的，以该企业上一年度纳税额为基数，新增部分享受本优惠政策。

（3）物流企业

1）在00市00商贸物流中心新登记注册并在中心从事运输、配送、货代、仓储等业务的物流企业，以及在中心内经00市00商贸物流中心办公室特许从事服务的配套企业。

2）属于00原有的物流企业，以该企业进入00市00商贸物流中心登记注册的上一年度纳税额为基数，新增部分享受本优惠政策。

2.配套享受西部大开放优惠政策

凡落户00商贸物流企业，享受国家西部大开发优惠政策，企业所得税按15%的税率征收。

3.税收奖励政策

（1）增值税

第一至五年，按所缴纳税额区财政留存的50%给予奖励。

（2）营业税

第一至五年，按所缴纳税额区财政留存的50%给予奖励。

（3）企业所得税

第一至五年，按所缴纳税额区财政留存的100%给予奖励。

享受以上优惠政策的年份按会计年度计算，每年度兑现一次，在次年的上半年兑现上一年度的奖励。

4.有外贸业务的贸易公司除其外贸业务享受国家的出口退税有关政策外，仍可享受本优惠政策。

5.除中央、市级规定的收费和工本费外，免收区级行政性收费；生产资料商贸企业和物流企业由00市00商贸物流中心免费为其代办相关审批手续；生活资料商贸批发企业由区贸易委免费为其代办相关审批手续。

6.截止到2011年12月31日为止，凡入住00市00商贸物流中心的生产资料商贸企业和物流企业，由00市00商贸物流中心为其免费提供约15平方米的办公场所。

7.在行业经营中有重要影响的大公司，其特殊政策将由区政府一企一议。

8.凡利用00境内资源从事混凝土、水泥、沙子、煤炭等行业的商贸物流企业不享受本优惠政策。

9.属于00原有商贸物流企业，已享受原协议中优惠政策的，继续享受其优惠政策；也可由企业申请，批准同意后其增量部分享受本优惠政策。

§2.5中心可考虑申请的优惠政策建议

为了加快00商贸物流中心的开发建设步伐，鼓励和扶持商贸物流企业的发展，比较其他地区的建设经验，对进驻商贸物流中心的商贸物流企业，提出了以下优惠政策供参考选用。

§2.5.1规划和土地管理政策

1.对列入规划的中心商贸物流项目和列入全区计划的商贸物流项目，在规划、使用土地审批上，作为重点项目，开辟绿色通道，特事特办，适当减免土地出让金及市政基础设施配套费。

2.凡兴建商贸物流设施用地与全市总体规划不一致的，在国家允许范围内可在一定程序上给予适当调整。

3.凡社会投资主体投资于商贸物流中心基础设施开发的，类同于投资交通基础设施，享受00市关于鼓励基础设施投资的各项规定。

4.对入驻商贸物流中心的企业实行用地优惠政策，准许入园企业通过出让、转让、联营、联建、入股、租赁、置换等多种方式取得土地使用权。

5.入驻企业,兴办商贸物流产业项目在办理用地相关手续时,免缴征地管理费。

§2.5.2财政税收金融政策

1.税收减免：

（1）入驻企业,可按国家、市有关规定享受减免行政事业性收费的优惠政策。

有固定资产投资的外资物流企业，可以认定为生产性外商投资企业。

其中属于技术密集、知识密集型的高新技术企业，或者外商投资在3000万美元以上，回收投资时间长的项目，减按15%的税率征收。

（2）鼓励企业从事国际货物的分拨、集散、配送等业务。

经管委会认定的物流分拨企业，其货物的进出口可由管委会核定的进出口公司代理服务，并减收代理服务费。

（3）国家鼓励发展的物流投资建设项目进口设备，在规定的范围内，可以免征关税和进口环节增值税。

（4）园区内入驻的综合性控股商贸物流企业，对其经营