经济技术开发区限价商品房D区建设项目可行性研究报告.docx

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经济技术开发区限价商品房D区建设项目可行性研究报告

经济技术开发区

限价商品房D区建设项目

可行性研究报告

附件：

1、总投资估算表

2、销售收入与营销税金及附加估算表

3、损益表

4、现金流量表

5、项目位置平面图

6、某经济技术开发区限价商品房D区建设项目功能分区平面布置图

7、陕西中精诚项目数据分析师事务所营业执照复印件

8、陕西中精诚项目数据分析师事务所执业证书复印件

第一章项目概况

1.1项目简介

1、项目名称

经济技术开发区限价商品房D区建设项目

2、项目性质：

限价商品房

3、项目承建单位：

某经济技术开发总公司

4、建设地点：

本项目位于某开发区，西邻西一路北段，北临陇海铁路线，东临陕汽铁路专用线，南邻某中西医医院、邮政局。

5、项目用地：

项目用地性质为商业开发用地。

工程占地面积89亩，其中代征道路用地18759平方米，合28.2亩；居住用地160448平方米。

1.2编制依据

1、某经济技术开发区国民经济和社会发展第十二个五年总体规划；

2、《关中——天水经济区发展规划》；

3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

4、原国家发展计划委员会颁布试行的《投资项目可行性研究指南》（2002年试用版）；

5、国土资源部国土资发（2008）24号《关于发布和实施（工业项目建设用地控制指标）的通知》；

6、国家现行的财税政策及相关法规；

7、项目单位提供的项目功能平面图及相关情况介绍。

1.3项目主要技术经济指标表

表1-1项目主要技术经济指标表

序号

技术指标名称

单位

指标数值

1

总规划用地

万m2

5.97457

2

总建设用地

万m2

4.29667

3

代征道路用地

万m2

1.8759

4

总建筑面积

万m2

17.3528

5

建筑基地面积

万m2

1.2828

6

构筑物基地面积

万m2

0.32

7

住宅建筑面积

万m2

16.0448

8

公共建筑面积

万m2

0.7676

9

容积率

%

2.90

10

绿化面积

万m2

1.410

11

绿化率

33

12

道路面积

万m2

1.172

13

建筑密度

%

20.7

14

行政服务设施基地面积

万m2

0.1583

15

行政服务设施面积比

%

7.82

16

居住总户数

户

1984

17

停车位

量

800

1.4研究结论及建议

1、结论

项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。

通过本项目的实施，能够充分解决高家崖村失地保障问题和长远经济收入来源问题，将最大限度的保证社区稳定和长久和谐发展，同时项目的建设还能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展，能够合理高效利用土地，提高土地长期效益，有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。

总之，未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益方面，均有广阔的前景。

综上所述，项目建设十分必要且可行。

2、建议

积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真开展征地拆迁前与拆迁户的沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保拆迁工作按时按量的顺利进行。

制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。

加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。

对项目拆迁后的生产生活安置要进行详细规划建设，结合项目周围实际情况和拆迁户实际需要，以取得预期效果。

第二章项目建设背景及区域现状和规划

2.1项目建设背景

城市规模的扩张是一个地区社会经济发展的必然趋势。

改革开放以来，某的经济发展令人瞩目，工业、商品流通贸易和旅游产业的增长尤为迅速。

2010年，开发区完成生产总值80亿元，比2005年的16.3亿元增长了3.9倍,年均增长37.09%,完成规划目标的160%；营业收入、税收总额大幅增加，地方留存财政收入达到3000万元，比2005年的744万元增长了3倍,年均增长36%；全社会固定资产投资额达到28.5亿元，比2005年的3.6亿元增长了6.8倍，年均增速44.9%，完成规划目标的149%。

为此，某提出加快城乡一体化进程，按照城乡发展规划一体化的要求，确立开放式、全覆盖、开发区发展和多规叠合的规划理念，形成城乡一体的规划体系，建立集中统一的规划管理体制。

促进城镇规划、土地利用规划、产业规划、生态建设规划“四规”有机融合，实现城乡一体的规划全覆盖。

以全开发区为空间单元，以某镇、五丈原镇、曹家镇、安乐镇为支点编制城乡总体规划，在此基础上再编制开发区规划、重点区域控制性详细规划、专业专项规划等。

突破行政界限，合理划分主体功能区，形成中心区、产业园区、生态保护区、新型社区为载体的开发区城乡空间布局结构。

随着城乡一体化规划的逐步实施，某开发区发展迅速，本项目的建设一方面可作为开发区的配套设施，满足开发区内的居住需求，另一方面可满足居民的需要，促进某城乡一体化进展。

为城市居民提供一个舒适的居住环境

随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好、智能化管理、服务完善的高品位住宅空间，本项目是理想的居住场所。

项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则，体现人文与自然的和谐统一。

按照某的总体规划，将此项目开发成以环保为主体的绿色生态场所，以适应人们不断提高的环保意识和绿色生态居住观念，为人们提供一个理想的高档居住场所。

满足本项目经营业主的需求

通过本项目的建设，可为经营业户提供一个配套设施齐全的经营平台，为城市的居民提供一个配套设施齐全、生活条件便利的商业、居住和办公于一体大型综合场所。

2.2某经济技术开发区概况

某经济技术开发区是1995年3月经陕西省政府批准设立的**地区唯一的省级经济技术开发区。

开发区党工委、管委会是中共**市委、市政府的派出机构，负责管理岐山县某镇、五丈原镇、曹家镇、安乐镇四镇208.5平方公里范围内的土地、规划、建设、产业发展等经济事务。

目前区内人口20.76万人，其中城镇人口10.94万人。

2010年，开发区完成固定资产投资28.5亿元，同比增长57%；实现经营总收入212亿元，同比增长66%；实现生产总值80亿元，同比增长43%。

目前，某开发区的开发建设规模、经济总量、整体影响力列全省省级开发区前茅。

某开发区位于物产丰富、文化积淀深厚的关中平原西部，东距西安120公里，西邻**市区，从咸阳国际机场到开发区仅1个小时车程。

渭河、石头河、麦李河、同峪河在区内交汇，水资源十分丰富，电力、天然气、供暖、通讯、污水处理等设施完善。

某开发区也是誉满神州的**技工聚集地，拥有大量从事机械制造的技术人员和熟练工人。

区内有武侯祠等多处三国文化遗存，在开发区周边30公里范围内，有法门寺、炎帝祠、周公庙、钓鱼台、太白山等国家级风景名胜区。

开发区形成了“3321”（三线三站两铁一高）的对外交通体系，“三线”即310国道（西宝南线）、关中旅游环线和西宝中线；“三站”即陇海铁路某站、西宝客专某站和某汽车站；“两铁”即陇海铁路、西宝高速铁路客运专线；“一高”即连霍高速公路。

某经济技术开发区内现有各类企业500多户，初步形成了以汽车制造为龙头的机械加工业主导，纺织服装、医药化工、造纸及纸制品生产、食品加工、建筑建材等多业并举的产业格局，是西北地区最重要的汽车零部件生产基地、最大的专用车生产基地和唯一的微型车生产基地，是**作为国家重型汽车及零部件特色产业基地的主要承载地。

这里走出了名列全国机械制造500强的陕汽（集团）公司，也哺育了重型车变速器产销量居全球第一的陕西法士特（集团）公司。

目前区内以汽车零部件为主导产品的机械加工企业达到150多户，其中规模以上企业85户，汽车及零部件加工制造产业集群初步形成。

产品主要有重卡、中卡、微型车、各类重型专用车、变速器、齿轮、发动机附件、大厢总成、车桥、助力泵、铸锻件、散热器、内饰件等130多个系列。

2010年9月，陕西通家汽车有限公司30万辆微型车项目顺利实现新车下线，以该企业为龙头、规划面积25平方公里的**汽车工业园正在加快建设。

园区全部建成后，年销售收入可以达到1000亿元。

 按照国家《关中-天水经济区发展规划》和陕西省、**市对某开发区的发展要求，某将建设成为中国西部汽车及零部件制造基地、现代化中等工业城市、**大城市副中心和统筹城乡发展示范区。

“十二五”时期是某开发区实现跨越发展的重要时期，目前已经确定“十二五”期间实施的项目76项，总投资409亿多元。

到“十二五”末，某开发区力争实现经营总收入1000亿元，生产总值达到300亿元，财税总收入达到45亿元。

到2020年，某开发区的经济总量要占到**市的20%以上，建成区将达到50平方公里，初步建成一个产业特色鲜明、生态环境优美、人口规模30-50万的现代化中等工业城市。

2.3高家崖村概况

高家崖村位于某开发区城区核心部位，一直是某各项开发建设用地的主要载体。

近年来高家崖村先后为开发区公共设施建设、重点项目建设共出让土地（大部分为保障村民生活来源的生产用地）400余亩，为某发展做出了很大贡献。

目前本村位于铁道南的180余亩生产用地已在城市发展规划之列，该部分土地被征用于城市建设只是时间迟早问题，为顺应某城市化发展的历史潮流，这部分土地村上肯定要出让来支持某发展。

土地出让后，本村人均耕地面积将降至每人2分地标准以下，且集中在北坡及塬上，耕地产量低、耕种条件差、交通运输远，只能勉强解决吃饭和口粮问题。

在陕九锦联铁道南建厂时，本村相当一部分家庭主要成员因征地后生产用地面积减少而招工进了厂，每月收入1000元左右，生活基本上能够维持，随着陕九厂破产倒闭，这部分人员大多失业在家，滞留在村上。

不能提供一条经济创收的就业渠道，势必给村上制造一个不稳定因素。

靠土地养活人口、发展村民经济明显已不能满足当前需要。

找一条如何能保证村民人心稳定、保障群众生活有着落有盼头、促进村民经济可持续增长的发展路子，成为广大村民和村两委领导班子的头痛问题和使命任务。

2.4项目周边概况

本项目位于某经济技术开发区。

属城乡结合部，近年来，随着城市建设进程的加快和“城乡一体化新居工程”的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进一步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域面貌得到极大改观，房地产、物流等产业发展迅速。

第三章项目需求分析与政策保障

3.1项目政策影响

城市规模的扩张是一个地区社会经济发展的必然趋势。

“十二五”时期，是某开发区深化改革开放、加快转变经济发展方式，经济社会实现大跨越、大转型、大发展的关键时期，某经济技术开发区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的总体要求中提出全面贯彻党的十七大和十七届五中全会精神，积极推进西部大开发，坚持以人为本，树立和落实全面、协调、可持续的发展观，紧紧抓住加快发展这个第一要务，切实把经济工作的重点转到调整经济结构、转变增长方式、提高增长质量和效益上来。

以改革创新和扩大开放为动力，实施项目带动、科教兴市、人才强市战略，实行投资、消费双拉动。

到“十二五”末，开发区综合实力实现大跨越，汽车及零部件产业得到大发展，科技创新能力得到大提升，基础设施和城市面貌得到大改善。

城市化步伐进一步加快，人民生活水平明显改善，社会事业全面进步，某开发区跨入国家级经济技术开发区行列。

“十二五”时期，某开发区国民经济和社会发展的指导思想是：

坚持把统筹城乡发展作为加快城市化步伐，推动新城建设的基本任务，促进城乡一体化发展，建设陕西统筹城乡示范基地；坚持把提高综合实力作为推进经济社会快速发展，建设现代化工业城市的强大动力，改善基础设施和投资环境，建设陕西承接产业转移示范基地。

努力把某开发区建设成为**大城市副中心及产业特色鲜明、基础设施完善、人居环境优美的宜居创新城市。

随着城市规划的逐步实施，全社会固定资产投资增长,本项目的建设可作为片区的配套设施，满足片区内的居住需求。

3.2项目目标市场分析

本项目目标市场主要由某本地消费群体、长期在某投资经营的消费群体、项目周边城镇及房地产投资客群等四大客群组成。

其中以某本地房地产市场消费群体、长期在某经商的消费群体为主。

目标消费群体具有雄厚的经济实力，重视舒适的生活环境，注重生活品质和内涵。

潜在市场来源及组成分析

某城市人口规模发展稳定，房地产市场消费水平保持平稳上升，2010年第四季度市场期房签约量超过新建商品房预售数量，某本地市民房地产消费目的主要以改善居住环境为主，对居住环境、景观比较注重；外地在某投资经营的投资者也逐渐成为常熟房地产市场消费群体的一支主力军；随着经济条件的成熟，周边城镇具有一定经济实力的消费群体也逐步到某来购房置业。

根据对本项目房地产市场环境及其发展前景分析，结合该公司多年的操盘经验，认为本项目的目标消费群体具有一定的经济实力，他们重视生活环境和居住氛围，并具有前瞻性的消费意识和投资意识。

因此，本项目的客户群体主要来源于某本地企事业主、企业高级管理人员、长期在某经商的投资者、本项目周边城镇具有一定经济实力的消费群体及房地产投资型消费群体等组成的。

消费群体特征分析

根据对某房地产市场现状、当地人们居住消费理念、本项目周边环境、项目产品特征、市场产品推广策略及项目潜在目标市场来源调研分析，本项目消费群体主要针对某本地改善居住型消费群体、某企业高级管理人员、私人企业主、项目周边乡镇具有一定经济实力的成功人士及外地在某投资经商人士等。

本项目的目标市场具有一定的经济基础，他们渴望能够为自己、为家人提供一种舒适的、安全的居住环境和工作条件，注重居住环境品质，体现优越的精神生活内涵，他们具有前瞻性的眼光对待生活、对待人生，具有超前的投资意识和享受生活投资意识。

本项目的潜在目标消费群体具体特征表现为：

具有一定的经济基础，具有较强的购买能力

属于中高等收入水平人士

强调生活品质，具有较高的生活意识

具有前瞻性的投资理念和投资头脑

潜在目标消费群体组成分类

从购房目的分析，某目前购房主流人群分为：

一是购买用于自住的人群，这个人群倾向于中小户型，尤其以100㎡以下的住宅为主要需求，这个比例大概占到整个市场的70%，这一人群比较在乎房子的价格，可以说是价格主导型人群，此类客户以某本地房地产消费群体和周边城镇上来客户为主；另外一个人群是投资型人群，这一人群的主要特点是：

购买力强，重复购买率高，看重区位和升值潜力，不太在乎价格，可以说是区位主导型人群，此类客户主要是在某经商的私营业主、公务员及本地一些如银行、电力公司等效益较好的企事业职员。

结合本项目的产品组合、市场区位及市场发展趋势，预计项目目标消费群体主要由某本地消费群体、在某经商的私营业主的消费群体、项目周边乡镇消费群体及房地产市场投资客群等组成。

某本地自用消费群体特征分析

本项目对房地产投资置业者和某本地欲改善居住环境置业者具有较大的吸引力。

他们经济实力较强，大多数处于二次置业或多次置业状态，消费心理成熟。

他们目前的生活环境不能满足其对高尚的、品位生活的需求，他们渴望一种时尚的、有品位的、优雅的生活空间，希望拥有舒适的、优美的环境，成为某民新生活的模范。

对项目板块市场价值及项目发展潜力有了深刻的认识和认可。

在某经商的投资消费群体特征分析

在某各大商品贸易商城的私营企业主大多数处于忙碌的工作空间和枯燥生活状态，对生活、对家庭、对事业的追求矛盾的充斥着其生活空间。

为了满足对生活、休闲、事业发展的需要，其需要在某安营扎寨，满足其对舒适的生活空间、优美的生活环境、浓厚的商务氛围、舒适、安全、便利的商务交流的空间的需求。

他们经济实力雄厚，具有享受生活的意识，渴望拥有一种现代的、时尚的生活环境。

周边乡镇消费群体特征分析

由于本项目不仅对某本地房地产投资置业者、及欲改善居住环境置业者具有较大的吸引力，而且将对项目周边乡镇的、具有一定经济实力的、向往城市生活的、希望为下一代营造良好生活环境的置业者同样具有极大的吸引力，是他们置业首选之地。

投资性消费群体特征分析

随着房地产市场发展的日益成熟，在经济收益不断增长的情况下，部分某经商的私营业主及本地一些如银行、电力公司等效益较好的企事业职员的投资意识也得以不断增加，他们比较看重区位和升值潜力。

项目分类产品的消费者群体分析

通过对市场的调查分析，结合本项目的区位优势、产品优势和产品的市场对策进行综合分析：

住宅的消费群体主要集中在某本地自用消费群体为主，此类消费群体经济实力较强，大多数处于二次置业或多次置业状态，他们目前的生活环境不能满足其对高尚的、品位生活的需求，他们渴望一种时尚的、有品位的、优雅的生活空间，希望拥有舒适的、优美的环境，本项目的山水人生、祊河景观、私家园林就能满足他们的需求；其次，本项目的高品质住宅和区位优势，再加上本项目的小户型具有景观好、总价低、投资回报高，对投资性消费群体极具诱惑力；外来在某经商的私营业主对小户型的青睐源于小户型投资小，作为外来经商的私营业主来说，本项目的小户型可谓自住、投资两相宜；考虑到四中等各种重点学校都搬迁北城新区，周边乡镇人员考虑到孩子上学等诸多因素，也可能成为本项目的目标消费群体。

商业的消费群体主要是以投资消费群体为主，本项目位于某开发区城区核心部位，堪称“黄金走廊”，具有一定的区位优势来吸引投资者，沿街商铺必将是各大商家争夺的热门。

据市场了解，也会有部分外地在某经商的投资客和买下来自己经营的商家，但此类消费群体所占比例较少。

第四章项目建设条件

项目的建设条件包括项目建设的用地条件、项目建设的资源供给以及项目建设的市政配套条件等几个方面。

4.1开发建设的用地情况

本项目位于某高家崖村西一路北段东侧，西邻自立织布厂、东临耕地，北临陇海铁路、南邻耕地。

项目规划用地89亩，为居住及商业配套用地性质。

该项目环境幽雅，适合居住，同时项目的性质及所处的地块决定其将会有相当大的升值潜力。

项目用地实测地形条件为梯形地块，周围在建项目相对较多，自然环境较好，地块整体较为平整，没有突出和凹陷之处，在规划中，利用原有地形地貌的自然形态布置建筑群。

4.2项目周边配套设施

该项目周边配套设施有：

（1）交通：

目前有公交线路开通，有高速车站出行方便。

（2）商业配套：

周边暂无大型商业网点

（3）金融配套：

项目附近有信用社。

（4）医疗配套：

某开发区医院

4.3项目建设的市政配套条件

据调研结果可知，拟建项目市政建设条件有四通一平：

水、电、电讯、天然气；

（1）供、排水：

接市政供、排水。

（2）供电：

区内供电可向供电局申办。

（3）道路：

项目紧邻西一路。

（4）电话通讯：

项目室外电话通讯网将在施工图设计后期由市电信局配合设计实施。

同时，项目的网络配套设施也会相对较完善。

（5）天然气：

项目天然气管线，将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施。

第五章项目规划、设计方案

5.1项目总体规划方案

5.1.1总体规划设计方案原则

（1）本项目符合某总体规划及某规划的要求

（2）结合某技术经济开发区自然条件，合理布局，节约用地

（3）科学布置人、车道路系统，绿化系统，使之与住宅有机的结合，创造丰富多变的静态与动态的景观和空间效果。

（4）强调经济效益、环境效益的统一，提高项目的综合效益。

（5）充分考虑用地条件、建设基础，在满足适用功能的前提下，在土地利用，设施配置和工程建设等方面具有实施的可能、可行性。

5.1.2总体规划设计方案的指导思想

（1）按照人文与自然协调共存，生产与生活综合开发，物质需求与精神需求想结合，以及交通便捷的总体要求进行项目的规划设计，体现其舒适、方便、优美、安全的特点。

（2）努力实现土地利用充分、空间丰富、环境优美、住宅功能合理、商业使用灵活的规划目标。

（3）坚持“以人为本”的原则，考虑到现代都市居民的居住心理要求，利用本项目有利的地理位置、优雅的自然环境，广阔的自然空间，建造出特色住宅项目，使入住者有回归自然的感觉，真真实实的摆脱紧张的都市工作，享受自然生活的真谛。

（4）结合市场调查，满足市场需求，实现项目经济效益。

5.2建筑设计方案

该项目总规划用地面积为597457平方米，建筑面积为173528平方米左右，容积率为2.90。

其中总住宅建筑面积165978平方米（主要包括14栋住宅楼，其中6#楼用来安置高家崖村村民，剩余11套用来销售），总商铺建筑面积6510平方米（高家崖村村民对商铺具有优先购买和租赁的权利）。

建筑占地面积12828平方米，绿地面积14180平方米，绿化率33%，建筑密度20.7%，地下车库面积3500平方米，地上地下总停车位800个。

项目总体平面图详见附图（项目规划图）。

项目建筑一览表

序号

建筑名称

建筑面积

建筑基地面积

1

1#住宅楼

14070m2

708m2

2

2#住宅楼

9288m2

618m2

3

3#住宅楼

12348m2

688m2

4

4#住宅楼

12348m2

403m2

5

5#住宅楼

9880m2

428m2

6

6#住宅楼

4878m2

686m2

7

7#住宅楼

19890m2

796m2

8

8#住宅楼

18280m2

736m2

9

9#住宅楼

9880m2

805m2

10

10#住宅楼

20810m2

1145m2

11

11#住宅楼

9880m2

806m2

12

12#住宅楼

7580m2

1260m2

13

13#住宅楼

19890m2

796m2

14

14#住宅楼

19890m2

796m2

15

商铺

6510m2

980m2

16

会所

240m2

120m2

17

幼儿园

800m2

360m2

合计

173528m2

5430m2

5.3环境艺术设计建议

5.3.1绿化设计

现代人们对住宅的绿化的要求是越来越高，不仅要有合理的绿化，同时绿化的分布也要合理，照顾到项目内所有的客户。

该项目在设计时，不仅考虑到了消费者的要求，同时结合项目的地理位置设计了合理的绿化面积。

该项目的主要绿化还是集中在楼与楼之间的楼间距之间，这样不仅使得每家每户都能享受到绿化，同时还节约了用地。

同时在项目的主入口附近及项目的次干道附近还规划了两块大面积的绿化带这样使得消费者已进入项目就有一种心旷神怡的感觉，同时也使得项目南北通透，视觉效果极佳。

5.3.2项目入口和道路设计

项目的道路主要是供人们出行用的，合理的道路必须使得每家每户都有路走，同时在项目内还要形成环绕，这样才会让项目更有邻里关系，有更好的项目人文环境，给有以自由和谐的感觉。

在充分考虑了以上的要求后，项目的入口实现了人车分流，同时各户的人们的雏形也较为方便，更主要的是在项目内的环绕干道把项目内的每个家庭紧紧地联系到一起，使得项目给人的感觉更和谐。

5.3.3项目色彩和整体形象设计

项目内墙面为暖色，给人以家的温馨，结合项目中的绿地构成项目的主色调。

暖色给人以家的温馨，绿色则突出一种健康的生态居住环境。

项目体现出一种温馨、健康、自然与和谐的氛围，同时也很好的突出项目的建筑特点与风格。

第六章建设方案

6.1总平面布置

6.1.1设计依据

1、主要设计规范和标准

①《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；

②《民用建筑设计防火规范》；

2、《民用建筑工程总平面初步设计深度图样》05J804；

3、《陕西省居住建筑建设指标》（2007年版）；

4、业主提出的设计要求。

6.